直击业绩会｜龙湖表态“今年的债务压力已经过去”
8月18日下午，龙湖集团在线召开了2023年中期业绩会。
这是房企交出的首张期中成绩单，也是龙湖管理团队新班底的第二次亮相，不同于3月首场组合时的谨慎，业绩会上管理层信息释放的尺度已然打开，这在当下的环境中显得尤为难得。
在调控进入深水区，危机蔓延到整个行业，甚至得到过政策支持的优质房企也开始出险，龙湖成了艰难下行阶段里的坚守者。
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市场好奇，这位三好学生的安全边际还有多大？
上半年，龙湖实现营收620.44亿元，相较去年同期有所下滑，但龙湖的盈利能力依然保持在行业高位，甚至同比有所上升。期间毛利139亿元，毛利率为22.4%，同比上涨1.1个百分点；归母净利润为80.58亿元，同比增长7.73%，股东应占核心净利润65.9亿元，核心权益后利润率10.6%。
这一情况主要得益于多元航道的协同。上半年龙湖的地产开发业务结算毛利率14.3%，由于服务业务及其他毛利率上升至31.9%，拉高了集团整体毛利水平。
具体到各业务来看，开发业务上半年实现收入498.69亿元；运营业务不含税租金收入为63.3亿元，其中商场、租赁住房、其他收入的占比分别为77.0%、19.4%和3.6%，截至报告期末，龙湖已开业商场建筑面积为762万平方米（含车位总建筑面积为980万平方米），整体出租率为95.4%；冠寓开业11.9万间，整体出租率为93.7%，其中开业六个月及以上的项目出租率为95.9%；服务业务及其他不含税收入为58.4亿元，截至期末，龙湖智创生活物业在管面积为3.5亿平方米。
过去半年里，房地产市场在经历了2、3月的短暂复苏后再度低迷，不少房企销售出现大幅下滑，龙湖的半年销售额却同比增长15%至985.2亿元，高级副总裁兼地产航道总经理张旭忠在会上透露了营销端采取的策略，首先供货端做了充足准备，上半年龙湖供应货值2400亿元，下半年准备了800亿元新供货源，全年供货计划在3200亿元，既关注新项目首开去化情况，也要老库存项目坚决去化，换回现金流，他说“高效换仓会优化盘面”。此外，龙湖还在产品力上做了升级换新，加上跨航道协同，帮助营销进行去化，集团更在大的节点，统一安排营销动作，据其透露“51期间龙湖成交超过40亿元，618营销超过50亿元”。
上半年，龙湖在14城新增20个项目，权益地价180亿元，项目平均毛利20.8%，如果加上7、8月份新获取的地块，整体新增货值在600亿元左右。
市场分化让房企的投资策略高度趋同，热点一二线城市竞争激烈，张旭忠表示，龙湖依然会以销定投，严守投资刻度（毛利率在20%以上，股东净利率在12%以上），聚焦20个主力城市和14个机会城市。
截至6月底，龙湖集团的土储合计5489万平方米，权益面积为3816万平方米。按区域来看，环渤海地区、西部地区、长三角地区、华中地区及华南地区的土储占比分别为31.0%、25.0%、19.7%、14.0%及10.3%。
对于《国际金融报》记者提出的下半年市场预判，张旭忠回应称，随着多项利好的叠加，相信市场会有一波行情，龙湖会努力抓住窗口期。但其也坦言市场和消费者信心的恢复需要时间，下半年计划有17个项目入市，依然坚持一城一策，一盘一策。
财务方面，上半年龙湖净负债率（负债净额除以权益总额）为57.2%，在手现金为724.3亿元，现金短债比为1.96，剔除预收款的资产负债率61.9%，创近五年新低，综合借贷总额为2070.9亿元，平均借贷成本为年利率4.26%；平均贷款年限为7.19年，进一步拉长。
对于市场关注的融资渠道，首席财务官赵轶表示：“银行端是我们融资的主力，银行融资占比55%。今年经营性物业贷同比增加100亿元达到了401亿元，这给我们吃了‘定心丸’。另外的渠道就是境外的银团贷款，还有中债信用增进公司也是我们有利的支撑和补充。在部分房企发生爆雷事件的背景下，龙湖有信心通过和监管层密切合作，穿越销售端波动的周期。”
偿债方面，今年7-8月，龙湖已累计偿还共计83.7亿元公司债。至此，2023年境内到期公司债已基本还清，仅余11月到期的1.19亿元。此外，明年1月到期的153亿港元银团贷款龙湖已提前偿还72亿港元，并计划在年内全部提前偿还剩余部分。截至2026年底，龙湖已无境外到期债券。
赵轶直言今年的债务压力已经完全过去，“我们正在安排提前偿还明年到期的债务，在提前偿还完银团贷后，明年有到期债务230亿元，其中包括110亿元的债券和120亿元的开发贷。”其进一步表示，近来龙湖深化与银行的经营性物业贷合作，目前已开业的76个重资产商业项目有47个做了经营性物业贷，剩余项目加上未来新开业项目，经营性物业贷额度接近900亿元，按照目前的铺排，龙湖明年的经营性物业贷增加100多亿元是没有问题的，开发贷下来100多亿元也比较简单，再加上中债信用增进公司的有利补充，此外还有经营性现金流回正、高效的回款等多重保障能够应对危机。”
据其透露，龙湖每隔半年都会做一次压力测试。公司做了三方面的动作来确保自身安全，一是永远坚持底线思考，“在底线基础上去安排一些动作，充分考虑市场波动和风险”。此外，内部也有一个高度共识，便是无论如何都要让龙湖保持优秀的债务结构，“在很波动的市场里，优秀的债务结构能够保公司稳健”。在龙湖的债务结果中，短债占比必须控制在10%左右，这种审慎的财务结构使得我们能够轻装上阵。当然，还要提前去铺排很多融资资源来应对可能的波动和风险。
他强调，无论市场需要多久恢复，龙湖都做了充分准备，有信心穿越周期。
记者 孙婉秋
编辑 吴典
